ATR/BPN Targetkan Peralihan Hak Tanah Selesai 10 Hari, Empat Simpul Proses Diselaraskan

Jakarta-Mediaindonesianews.com: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menyelaraskan empat simpul dalam proses peralihan hak atas tanah untuk memberikan kepastian waktu pelayanan kepada masyarakat. Melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS), proses peralihan hak ditargetkan dapat diselesaikan paling lama dalam waktu 10 hari.

Empat simpul yang menjadi perhatian dalam proses tersebut meliputi penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan (Kantah).

Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan keterlibatan banyak pihak selama ini dapat menimbulkan perbedaan persepsi mengenai lamanya proses peralihan hak.

“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” ujar Asnaedi di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).

Menurut Asnaedi, apabila penghitungan dimulai sejak transaksi, terdapat sejumlah tahapan dan pihak yang harus dilalui sebelum permohonan peralihan hak masuk ke Kantor Pertanahan.

Karena itu, Kementerian ATR/BPN melakukan pembenahan sejak tahap awal sebelum permohonan masuk ke Kantah. Salah satu langkahnya adalah memastikan penjual dan pembeli telah siap mengikuti seluruh proses, termasuk hadir saat penandatanganan akta.

PPAT juga diminta memastikan para pihak memahami biaya yang harus dibayarkan serta tahapan yang harus dilalui setelah pengecekan sertipikat.

“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta,” jelasnya.

Selain itu, penjual dan pembeli harus mengetahui biaya yang akan timbul dalam proses peralihan hak sehingga tidak terjadi hambatan setelah pengecekan dilakukan.

Setelah pengecekan selesai, pembeli mengajukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah. Pada saat yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).

Asnaedi mengatakan pemerintah daerah diberikan batas waktu tiga hari untuk menyatakan valid atau tidaknya pembayaran BPHTB.

Namun, untuk mengejar target penyelesaian 10 hari, pembayaran pajak harus dilakukan sejak hari pertama.

“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari. Tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” katanya.

Dalam proses validasi BPHTB, Kementerian ATR/BPN juga menerapkan mekanisme fiktif positif sebagai bagian dari upaya menjaga kepastian waktu pelayanan. Mekanisme tersebut memungkinkan proses dilanjutkan apabila pemeriksaan tidak dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan.

Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli memiliki waktu dua hari untuk melakukan penandatanganan akta. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta untuk diproses di Kantor Pertanahan.

Di Kantah, berkas kemudian diverifikasi dengan batas waktu maksimal tiga hari. Apabila berkas telah terverifikasi, diterbitkan tagihan PNBP melalui Surat Perintah Setor (SPS).

Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan berkas fisik ke Kantor Pertanahan.

Setelah pembayaran terverifikasi, proses pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat ditargetkan selesai dalam waktu dua hari kerja. Perkembangan status layanan tersebut dapat dipantau melalui brangkas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.

“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif,” kata Asnaedi.

Menurut dia, apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, proses dapat dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama.

“Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” imbuhnya.

Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut saat ini mulai diterapkan pada 17 Kantor Pertanahan.

Penerapan PERINTIS menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN menyelaraskan seluruh tahapan dan pihak yang terlibat dalam proses peralihan hak sehingga masyarakat memperoleh kepastian waktu pelayanan.

“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama. Yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi. (red)